Denkmalimmobilien:

Steuern in Vermögen wandeln - gern vermitteln wir Ihnen eine entsprechende Eigentumswohnung.

Für Ihre Investition kommt die steuerliche Förderung für Immobilien in städtischen Sanierungsgebieten nach § 7h EStG oder bei Baudenkmälern § 7i EStG zum tragen. Hierbei haben Sie die Möglichkeit, die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100 % abzuschreiben. Die Abschreibung erfolgt dabei in Höhe von 9 % innerhalb der ersten acht Jahre und zu 7 % in den verbleibenden vier Jahren.

Bei der selbst genutzten Eigentumswohnung können die Sanierungskosten gemäß § 10f EStG über 10 Jahre mit 9 % p.a. als Sonderausgabe abgesetzt werden. Der Steuervorteil liegt daher meist noch über der alten Eigenheimzulage. 

Mit der Entscheidung für eine Immobilie als Kapitalanlage profitieren Sie von den staatlichen Vergünstigungen zugunsten von Bestandsimmobilien. Mit erheblichen Steuererleichterungen refinanzieren Sie so einen Großteil Ihrer Investitionskosten- ohne eigenen Aufwand !

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Immobilie zur Kapitalanlage - Das Pflegeappartement:

Seit einigen Jahren können Kapitalanleger neben klassischen Wohnimmobilien auch Pflegeappartements erwerben.

Woher kommt der langfristige Bedarf?

Bundesweit werden nach Angaben des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) jährlich ca. 3.000 neue stationäre Pflegeplätze benötigt. Der Bedarf nimmt bis zum Jahr 2040 kontinuierlich zu, da immer mehr Bundesbürger die Altersgruppe der über 80 Jährigen erreichen. In dieser Altersgruppe steigt die Pflegebedürftigkeit stark über die nächsten 35 Jahre an.

Pflegeappartement: Was ist das?

Ein Pflegeappartement befindet sich in einem Pflegeheim oder Seniorenzentrum. Nach der dafür gesetzlich vorgeschriebenen Heimmindestbauverordnung muss eine Pflegeeinrichtung behindertengerecht gebaut sein, damit ein Pflegebetrieb in dieser Immobilie überhaupt aufgenommen werden darf. Das bedeutet, dass die Einrichtung über folgende Ausstattungsmerkmale verfügt:

 Barrierefreiheit über alle Geschosse einer Seniorenimmobilie einschließlich barrierefreie Außenanlagen (DIN-Norm)

 Rollstuhlgerechte Räumlichkeiten mit automatisch öffnenden Türen, Schiebetüren

 Hohe Sicherheitsstandards z.B. beim Brandschutz

 Sonderausstattung im Sanitär- und Kommunikationsbereich

 Aufenthaltsräume, Räumlichkeiten für das Pflegepersonal und die Verwaltung

 

Der Unterschied zwischen Pflegeheim und Wohnanlage:

Ein modernes Pflegeheim unterliegt also den Auflagen der Heimbauverordnung. Sie schreibt vor, welche baulichen Eigenschaften ein Pflegeheim haben muss, damit es für den Betrieb einer Pflegeeinrichtung zugelassen werden darf. Darin liegt bereits ein Hauptunterschied zu einer Wohnanlage. Das Pflegeheim ist ausschließlich für die Zielgruppe von pflegebedürftigen Personen ausgelegt. Unterkunft, Verpflegung und pflegerische Versorgung leistet der Pflegebetrieb. Er kümmert sich auch um die Belegung der Pflegeappartements. Das hat bauliche und wirtschaftliche Konsequenzen:

- Die Größe der Pflegeappartements ist standardisiert.

Die Ein-Bett-Appartements sind ca. 18-23 qm groß. In den Bundesländern, in denen noch Zweibett-Appartements gebaut werden dürfen, liegt deren Größe zwischen ca. 25- 32 qm.

- Keine Küche, kein Balkon: Pflegeappartements dürfen aus Sicherheitsgründen nicht mit Balkon und Küche ausgestattet werden. Als Ausgleich verfügen Pflegeheime über große Terrassen, Gemeinschaftsbalkone und großzügige Aufenthaltsräume mit Gemeinschaftsküchen.

 

Fazit: Anleger profitieren von einer vergleichsweise hohen Mietsicherheit.

In der nachstehenden Tabelle sind die wesentlichen Unterschiede zwischen einem Pflegeappartement und einer Wohnung gegenüber gestellt:

 

Fazit: Anleger profitieren von einer vergleichsweise hohenMietsicherheit. Kriterium	Pflegeappartement	Wohnung
Bauausführung	Heimbauverordnung schreibt Bauausstattung in wesentlichen Bereichen vor: - behindertengerecht, - Barriere frei, - Brandschutzauflagen und Schutzbestimmungen.	Ausführung nach anerkannten Normen der Technik, keine Heimbauverordnung, Ausstattung beinhaltet stets ein Platz für eine Küche und häufig einen Balkon. Barriere-Freiheit ist kein Standardmerkmal.
Was wird im rechtlichen Sinne gekauft: Grundbucheintrag?	Teileigentum mit umfangreichem Gemeinschaftseigentum. Ja, Grundbucheintrag für konkretes Appartement.	Sondereigentum mit geringem Gemeinschaftseigentum. Ja, Grundbucheintrag für konkrete Wohnung.
Wer ist der Mieter?	Pflegeappartement gewerblicher Mieter: der Betreiber der Senioreneinrichtung	Wohnung Privatperson
Mietrecht:	gewerbliches Mietrecht	Wohnungsmietrecht: erhöhter Mieterschutz
Wie ist die Mietzahlung abgesichert?	durch staatliche Pflegeversicherung und Sozialamt	i.d.R. nur durch Bürgen oder ausreichende Bonität des Mieters gegeben
Wie lange wird die Miete gezahlt?	20 Jahre und länger bei Neubau	i.d.R. unbefristet, keine feste Vertragslaufzeit
Was passiert wenn die Wohnung leer steht?	Miete wird dennoch gezahlt	keine Miete
Was passiert bei Mieterwechsel?	Miete wird dennoch gezahlt	Risiko von Mietausfall, Risiko von Kosten für Schönheitsreparaturen
Wer zahlt für Schönheitsreparaturen?	trägt der Mieter	muss der Mieter nur tragen, wenn vertraglich wirksam vereinbart
Wer zahlt für laufende Instandhaltung? / Sanierung?	trägt der Mieter trägt der Vermieter	trägt der Vermieter trägt der Vermieter

 

Mietpreisbremse einfach erklärt: Das gilt seit 2020

Die Mietpreisbremse wirkt nicht so, wie sie sollte. Die Regierung hat das Gesetz deshalb zum 1. Januar 2019 nachgebessert – und zum 1. April 2020 noch einmal nachgeschärft und verlängert. In welchen Städten und Kommunen die Mietpreisbremse aktuell gilt – und was Sie außerdem zum Preisdeckel wissen müssen. 

Von Max Frehner Bezahlbarer Wohnraum wird zunehmend knapp - vor allem in Städten wie Stuttgart, München oder Berlin. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass die Mieten noch schneller steigen. - © J.Mühlbauer exclus. - stock.adobe.com

WEITERE BEITRÄGE ZU DIESEM ARTIKEL

• Kaufen ist billiger als Mieten
• Blockierter Wohnungsneubau: Warum Baufirmen höhere Preise verlangen
• Mieterhöhung durch Modernisierungsumlage: Das gilt rechtlich

Knapp die Hälfte der Deutschen wohnt zur Miete – das ist einsamer Spitzenwert in Europa. Entsprechend viele Menschen leiden darunter, dass die Mietpreise in den vergangenen Jahren stark angestiegen sind. Vor allem in Ballungsräumen wie München, Frankfurt am Main oder Stuttgart, haben Mieter mit hohen Wohnkosten zu kämpfen. In München beträgt die durchschnittliche Neuvertragsmiete etwa 17,50 Euro pro Quadratmeter. Damit die Mieten nicht noch weiter in astronomische Höhen steigen, wurde zum 1. Juni 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. 

Ob die Regelung wirkt, ist umstritten. In einer Evaluation kam das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Ergebnis, dass zwar in vielen Großstädten weiterhin zahlreiche Angebote oberhalb der zulässigen Obergrenze liegen, insgesamt aber eine "messbare Bremswirkung" festzustellen sei. Der Effekt liege jedoch nur in einer Größenordnung von zwei bis vier Prozent. Zudem stellten die Forscher fest, dass die Mieten in Gebieten mit Mietpreisbremse stärker gestiegen sind als in Städten ohne Mietdeckel. 

Um die Wirksamkeit zu verstärken, hatten Union und SPD im Koalitionsvertrag vereinbart, die Mietpreisbremse und  Modernisierungsumlage anzupassen.  Zum 1. Januar 2019 wurden die geplanten Änderungen umgesetzt. Im April 2020 wurden die Regelungen ein weiteres Mal nachgebessert. Antworten auf die wichtigsten Fragen gibt die Deutsche Handwerks Zeitung in dieser Übersicht.

Was regelt und wie funktioniert die Mietpreisbremse?

In den vergangenen Jahren ist das Mietniveau in Deutschland rasant gestiegen. Vermieter erhöhten Kaltmieten um 20, teilweise sogar um bis zu 45 Prozent. Die verschärfte Mietpreisbremse soll diese Entwicklung verlangsamen. 

So funktioniert die Mietpreisbremse: Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, entscheiden die einzelnen Bundesländer. Wie hoch die Vergleichsmiete ist, kann dem einfachen oder qualifizierten Mietspiegel vor Ort entnommen werden. 

Gibt es Ausnahmen?

Die Mietpreisbremse gilt bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen, nicht jedoch bei Neubauten. Die Miete für eine neu errichtete Wohnung kann der Eigentümer ohne Beschränkung festlegen. Hintergrund der Ausnahme: Investoren sollen durch die Mietpreisbremse nicht gehemmt werden, neuen Wohnraum zu schaffen. 

Ähnliches gilt bei Modernisierungsmaßnahmen. Die Mietpreisbremse soll Vermieter nicht davon abhalten, bestehende Wohnungen zu modernisieren. Damit sich die Kosten rechnen, ist die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung von der Mietpreisbremse ausgenommen. 

Liegt die Miete bereits oberhalb der Preisdeckelung, kann sich der Vermieter zudem auf den Bestandschutz berufen. Vermieter dürfen eine zulässig vereinbarte Miete bei Wiedervermietung also auch weiterhin verlangen. 

Definition von "Neubau" und "umfassende Modernisierung"

Als Neubau gelten Wohnungen und Wohnhäuser, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden. Eine Modernisierung ist dann umfassend, wenn die Kosten mindestens einem Drittel dessen entsprechen, was ein Neubau gekostet hätte und die modernisierte Wohnung mit einer Neubauwohnung vergleichbar ist.

Auch Modernisierungen, die nicht umfassend sind, können beim Mietpreis  berücksichtigt werden und eine Miete oberhalb der Preisdeckelung rechtfertigen. Es gelten dieselben Regeln wie bei einem bestehenden Mietverhältnis (§ 559 Abs. 1 bis 3 BGB). 

Was hat sich zum 1. Januar 2019 geändert?

Seit Januar 2019 müssen Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde. Maßgeblich ist die Miete, die ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses verlangt wurde. Die Regelung gilt in allen Fällen, in denen der Vermieter eine Miete verlangt, die mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. 

Der Vermieter muss über diesen Umstand vor Vertragsabschluss informieren, die Vormiete entsprechend offenlegen und angeben, von welcher gesetzlichen Ausnahmeregel (z.B. Modernisierungsumlage ) er dabei Gebrauch macht. Tut er das nicht, kann er sich hinterher nicht mehr darauf berufen. In diesem Fall kann der Mieter die unzulässig hohe Miete formlos rügen. Bisher mussten Mieter noch sehr detailliert begründen, wo die Rechtsverletzung des Vermieters liegt. In Zukunft genügt im Prinzip ein Schreiben mit dem Satz "Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse" an den Vermieter. 

Welche zusätzlichen Anpassungen gelten seit 2020? 

Bisher mussten Vermieter, die gegen die Mietpreisbremse verstoßen haben, die Miete erst ab dem Zeitpunkt senken, in dem sie aufgeflogen sind. Mieter konnten zu viel bezahlte Miete somit nicht rückwirkend zurückverlangen. Das hat die Bundesregierung inzwischen geändert.  Mieter können zu viel gezahlte Miete jetzt auch rückwirkend für die ersten zweieinhalb Jahre des Mietverhältnisses zurückfordern. Zudem wurde die Mietpreisbremse bis Ende 2025 verlängert werden. Die Änderungen sind seit dem 1. April 2020 in Kraft. 

Darüber hinaus haben sich Union und SPD darauf verständigt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr anhand der letzten vier, sondern der letzten sechs Jahre bestimmt wird. Auf diese Weise sollen Mietpreiserhöhungen stärker eingedämmt werden. Der entsprechende Paragraph im Bundesgesetzbuch (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB) wurde zum 1. Januar 2020 geändert. Bis Ende 2020 können Mietspiegel mit Stichtag vor dem 1. März 2020 allerdings noch nach der alten Regelung erstellt werden.„Mietpreisbremse“ nun auch in Thüringen

 

Thüringen:

Seit 2013 Dauerthema in den aktuellen Nachrichten und der politischen Diskussion: Die (Höhe der) Wohnungsmieten in deutschen Großstädten und was man dagegen tun kann. Aus Vermietersicht: nichts, aus Mietersicht: alles.

Dabei herausgekommen ist ein Gesetzespaket, durch das maßgebliche Vorschriften im BGB hinsichtlich der Wohnraummiete geändert wurden und das schlagwortartig mit dem Begriff der „Mietpreisbremse“ bezeichnet wurde und wird. Kern des Pakets sind zwei Bausteine – zum einen die Begrenzung der maximalen Erhöhungsmöglichkeit im laufenden Mietverhältnis, der sogenannten Regelerhöhung (§§ 558 ff BGB), zum anderen – und das war tatsächlich neu – eine Begrenzung der maximal möglichen Neuvertragsmiete (§§ 556d BGB).

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter und Mieter beim Abschluss eines Mietvertrags über die Höhe der Miete frei verhandeln können. Der Höhe der Miete ist nur durch Wucher (§ 123 BGB) und das Strafrecht (§ 134 BGB, § 5 WiStG) begrenzt, bis ca. 20% oberhalb der durch Mietspiegel oder sonst bestimmten ortsüblichen Miete war die Miete frei verhandelbar. Der neue § 556d BGB regelt nun, dass die Neuvertragsmiete die ortsübliche Miete höchstens um 10% überschreiten darf, wenn die Landesregierung die ebenfalls dort genannte Verordnung erlässt. Diese Verordnung gibt es seit 2016, sie gilt für die Städte Erfurt und Jena bis zum 31.01.2021.

Nach § 558 Abs. 2 BGB hat der Vermieter bei einer Mieterhöhung – neben anderen Voraussetzungen – grundsätzlich zu beachten, dass die Miete nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete erhöht werden kann (§ 558 Abs. 1 BGB) und die Erhöhung höchstens 20% in einem Zeitraum von 3 Jahren betragen darf (sog. Kappungsgrenze, § 558 Abs. 3 BGB), maßgeblich ist der jeweils geringere Betrag. Während die ortsübliche Miete meist mittels eines Mietspiegels ermittelt werden kann, ist die Kappungsgrenze von 20% eine rein rechnerische Schranke. Diese Kappungsgrenze beträgt aber nur 15%, wenn die Landesregierung eine dort genannte Verordnung erlässt.

Nun hat die Landesregierung auch die Verordnung nach § 558 Abs. 3 BGB erlassen, sie trat am 01.10.2019 in Kraft und gilt für das Gebiet der Stadt Erfurt bis zum 30.09.2024.

Folglich ist bei Wohnraummietverhältnissen in Erfurt und Jena jeweils zusätzlich zu beachten, dass die Neuvertragsmiete ggf. begrenzt sein könnte, in Erfurt ist zusätzlich zu beachten, dass auch die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ggf. nur 15% betragen könnte. Ob das jeweils tatsächlich der Fall ist und wie ermittelt wird, ob die Voraussetzungen vorliegen oder nicht, ist eine Frage des Einzelfalls.